Улаанбаатар Орон Сууцны Үнийн Индекс — Аргачлал

Индексийн тоо бүрийг хэрхэн тооцдогийг энд бүрэн, ил тод тайлбарлав. Аргачлалд өөрчлөлт орвол энэ хуудсанд зарлаж, түүхэн утгуудыг дахин тооцно.

1. Юуг хэмждэг вэ

Улаанбаатар хотын орон сууцны зарын үнийн (asking price) сарын өөрчлөлтийг хэмжинэ. Энэ нь борлуулалтын (хэлцлийн) үнэ БИШ — Монголд MLS болон нийтэд нээлттэй борлуулалтын үнийн бүртгэл байхгүй тул зарын үнэ нь зах зээлийн цорын ганц нийтэд ажиглагдах дохио юм. Монголбанкны Орон сууцны үнийн индекс мөн зарын үнэд суурилдаг — өөрөөр хэлбэл энэ суурь нь үндэсний стандарт.

2. Өгөгдлийн эх сурвалж

• unegui.mn-ийн идэвхтэй орон сууцны зарууд — өдөр бүр, 2026-06-11-ээс хойш тасралтгүй.
• Одоогоор 89,180 зар хянагдаж, 102,449 үнийн ажиглалт хуримтлагдсан (өдөрт ~1,600 шинэ ажиглалт нэмэгддэг).
• Зар бүр «хотхон» түвшинд ангилагдана (нэрсийн хувилбаруудыг нэгтгэсэн каноник бүртгэл).
• Зөвхөн дериватив буюу нэгтгэсэн өгөгдөл хадгална — хувь хүний мэдээлэл (утас, нэр) хадгалдаггүй (Хүний хувийн мэдээлэл хамгаалах тухай хууль, 2021).

3. Индексийн тооцоо

• Алхам 1. Хотхон бүрийн хувьд өдөр тутмын медиан ₮/м²-ийг тооцно.
• Алхам 2. Тогтвортой сагс: тайлант хугацааны эхлэл ба төгсгөлийн аль алинд идэвхтэй зартай хотхонуудыг л оруулна (одоогийн сагс: 382 хотхон). Ингэснээр сагсны найрлага өөрчлөгдсөнөөс үүсэх хуурамч хөдөлгөөнийг хасна — энэ нь олон улсын үл хөдлөхийн үнийн индексийн гарын авлагад заасан mix-adjustment зарчим (Eurostat/ОУВС/ОЭСР/BIS, Residential Property Price Indices Handbook) юм.
• Алхам 3. Хотхон бүрийн үнийг тухайн хотхоны суурь өдрийн үнэтэй харьцуулан харьцааг тооцно. Дараа нь эдгээр харьцаанаас хамгийн их ба хамгийн бага талаас тус бүр 10%-ийг хасаж, үлдсэн утгуудын геометр дунджаар өдрийн түвшинг тодорхойлж, 2026-06-19-ний өдрийг 100 нэгж болгон суурьлуулна. Хотхонуудын медианыг ашиглан түвшинг шууд тодорхойлох аргыг 2026-08-19-нд зогсоосон: хотхоны медиан утгууд бөөрөнхий тоон дээр төвлөрдөг тул индекс үнийн бодит өөрчлөлтөөс биш, хотхон бөөрөнхий тоог давснаас хөдөлж байсан.

4. Яагаад индексүүд хоорондоо зөрдөг вэ

Үнийн индексүүд хамрах хүрээ (аль зарууд), арга (медиан / давтан-борлуулалт / стратификаци), суурь (зарын vs хэлцлийн үнэ) зэргээс шалтгаалан зүй ёсоор өөр өөр утга өгдөг. Манай индекс өөр эх сурвалжийн тооноос зөрвөл энэ нь аль нэг нь «буруу» гэсэн үг биш — хэмжиж буй зүйлс нь өөр гэсэн үг. Асуулт гарвал бид зөрүүг задлан тайлбарлана.

5. Хязгаарлалтууд

• Зарын үнэ ≠ хэлцлийн үнэ — дээр дурдсан.
• Түүх залуу: өдөр тутмын индексийн цуврал 2026-06-19-ээс эхэлсэн (зар хянах ажиллагаа 2026-06-11-ээс эхэлсэн ч индекс түүнээс хойш суурилсан); улирлын нөлөөг ялгахад хугацаа шаардлагатай.
• Ганц портал (unegui.mn) — зах зээлийн идэвхтэй зарын дийлэнхийг хамардаг ч бүрэн биш.

6. Засварын бодлого

Аргачлал өөрчлөгдвөл (жишээ нь сагсны шалгуур, стратификаци нэмэх) энэ хуудсанд огноотой зарлаж, индексийн бүх түүхэн утгыг шинэ аргаар дахин тооцож нийтэлнэ. Хуучин дугаарууд архивт хэвээр үлдэнэ.

7. Хууль зүйн байршил

Энэхүү индекс нь зах зээлийн үнийн судалгаа бөгөөд Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 25.2-т заасан үйл ажиллагааны хүрээнд хамаарна. Энэ нь тусгай зөвшөөрөлтэй үнэлгээчний албан ёсны үнэлгээ БИШ бөгөөд аль нэг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн баталгаа болохгүй.

8. Холбоо барих

Асуулт, арга зүйн санал, өгөгдлийн хамтын ажиллагаа: hotkhon.mn · Хотхон Intelligence.

Аргачлалын текст сүүлд шинэчилсэн: 2026-07-29 · Өгөгдлийн огноо: 2026-09-11 · Индексийн загварын лавлагаа: CV R² 0.840, медиан алдаа 5.45% (үнэлгээний загвар нь индексийн тооцоонд ашиглагддаггүй — хотхоны профайлын лавлагаа).

Энэ хуудасны тоон утгуудыг monitor/ub_house_price_index.py дугаар бүрт автоматаар шинэчилдэг (data-hpi тэмдэглэгээтэй утгууд) — гараар засах шаардлагагүй.